過(guò)去20年以來(lái)，國(guó)內(nèi)樓市創(chuàng)造了只漲不跌的神話(huà)。
很多人買(mǎi)房時(shí)，會(huì)把杠桿拉滿(mǎn)，一貸就是30年。
因?yàn)橹灰績(jī)r(jià)上漲，杠桿越高意味著回報(bào)率越高。
多出的利息在漲幅面前，可以忽略不計(jì)。
可現(xiàn)在，房?jī)r(jià)只漲不跌的神話(huà)逐漸破滅。
近期，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。
看到6月二手房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)，總爺不禁倒吸一口涼氣：34城房?jī)r(jià)低于2年前，27城低于3年前，6城低于5年前，牡丹江房?jī)r(jià)直接跌回15年前。
你可以對(duì)號(hào)入座，看看你在的城市，房?jī)r(jià)漲了還是跌了？
1、
前些年站在房?jī)r(jià)上漲的風(fēng)口上，是個(gè)城市的房?jī)r(jià)都能飛起來(lái)，現(xiàn)在紅利過(guò)去，房?jī)r(jià)重新回到市場(chǎng)真實(shí)水平。
我們就以二手房?jī)r(jià)格為準(zhǔn)，來(lái)看看全國(guó)多個(gè)城市的房?jī)r(jià)變化情況。
因?yàn)樾路績(jī)r(jià)格會(huì)受到限價(jià)、限售的影響，所以二手房?jī)r(jià)格，更能體現(xiàn)各地房?jī)r(jià)的實(shí)際情況。
先來(lái)看下房?jī)r(jià)跌回2年前的34個(gè)城市，包括鄭州、武漢、天津、濟(jì)南、青島、大理、秦皇島等。
值得注意的是，房?jī)r(jià)下跌的不只是三四線城市，還有新一線城市和二線城市。
其中，有14個(gè)城市跌幅超過(guò)5%，貴陽(yáng)二手房?jī)r(jià)下跌了11%，石家莊下跌8.8%，天津下跌7.1%，鄭州下跌了6.9%。
跌幅排名前三的，分別是牡丹江、哈爾濱和安慶。
牡丹江和鶴崗一樣，“白菜價(jià)”房子接連出現(xiàn)，甚至出現(xiàn)總價(jià)低至5萬(wàn)元一套的房。
房?jī)r(jià)說(shuō)到底，和當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展及人口數(shù)量強(qiáng)掛鉤。
就拿牡丹江來(lái)說(shuō)，2021年地區(qū)生產(chǎn)總值875億元，這個(gè)數(shù)據(jù)看似還不錯(cuò)，可要知道2011年牡丹江GDP就達(dá)到了934.8億元，10年來(lái)不進(jìn)反退。
GDP下降的同時(shí)，牡丹江的人口也在急劇減少，截至2020年11月1日零時(shí)，牡丹江常住人口約229萬(wàn)人，比2010年少了50萬(wàn)人，下降18.17%。
哈爾濱也是一樣，是為數(shù)不多一二手房同環(huán)比齊跌的城市。
哈爾濱多年來(lái)靠傳統(tǒng)重工業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，如今人口凈流出嚴(yán)重，當(dāng)?shù)厝狈Ξa(chǎn)業(yè)支持，樓市表現(xiàn)疲軟。
至于房?jī)r(jià)下跌8.6%排名第三的安慶，在全國(guó)范圍內(nèi)知名度并不高。
但類(lèi)似安慶這樣的小城，在全國(guó)范圍內(nèi)有很多，隨著當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)不振，房?jī)r(jià)逐漸“鶴崗化”，人們不再為高房?jī)r(jià)買(mǎi)單。
看到這里，或許有人會(huì)質(zhì)疑，從2020年到2022年或許受疫情影響，很多城市的房?jī)r(jià)有漲跌是正常的。
那我們把時(shí)間拉長(zhǎng)一點(diǎn)，和3年前相比27個(gè)城市房?jī)r(jià)下跌，和5年前的相比，依舊有6個(gè)城市的房?jī)r(jià)在下跌，分別是牡丹江、鄭州、安慶、石家莊、天津、湛江。
聽(tīng)著很殘酷，但現(xiàn)實(shí)就是這樣。
2、
疫情之后，經(jīng)濟(jì)增速放緩，人們收入下降，股市財(cái)富縮水，給樓市帶來(lái)較大的下行壓力。
不過(guò)，雖然有的城市快要“餓”死了，依舊有城市能吃到七八分飽。
說(shuō)完下跌的城市，再來(lái)看看房?jī)r(jià)依舊在上漲的城市。
近兩年房?jī)r(jià)上漲的，主要是一線、二線大城市，比如北京、上海、廣州、成都、?？诤秃贾莸?。
最搶眼的，當(dāng)屬成都和杭州。
無(wú)論是一二手房同環(huán)比漲幅情況，還是對(duì)比2年前的平均房?jī)r(jià)，成都和杭州都一路領(lǐng)漲。
今年6月，杭州房?jī)r(jià)上漲6.3%排在全國(guó)首位，是全國(guó)房?jī)r(jià)同比上漲最高的城市。
成都房?jī)r(jià)更是連續(xù)5個(gè)月上漲，漲幅連續(xù)3個(gè)月居全國(guó)第一。
近些年來(lái)，杭州經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)十分突出，是公認(rèn)的互聯(lián)網(wǎng)之都，綜合能力雄踞新一線城市之首。
成都則憑借成渝都市圈的規(guī)劃紅利，吸引了一大波年輕人。
2022年5月，智聯(lián)招聘發(fā)布了《中國(guó)城市人才吸引力排名2022》，顯示2021屆應(yīng)屆生人才流入統(tǒng)計(jì)中，成都占比4.7%，位列全國(guó)第二，僅次于北京，甚至超過(guò)了上海、廣州和深圳。
成都5月放松了對(duì)限購(gòu)、無(wú)房的認(rèn)定條件，降低公積金貸款首付比例，多孩家庭多出了一張房票，在一定程度上激活了樓市。
Wind數(shù)據(jù)顯示，7月1-24日，成都新建商品住宅成交面積環(huán)比增加21.5%，二手住宅成交面積環(huán)比增加2.3%。
北上廣深和成都、杭州這樣的城市，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好、人口吸引力強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)具備一定支撐。
在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，城市之間的分化，可能會(huì)越來(lái)越嚴(yán)重。
（圖片來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)）
3、
有不少人在后臺(tái)問(wèn)總爺：“現(xiàn)在還能買(mǎi)房嗎？”
我的答案是：還能買(mǎi)，但買(mǎi)房穩(wěn)賺不賠的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，一定要慎重。
如果是購(gòu)買(mǎi)首套房或者改善型需求，且手里有上車(chē)的門(mén)票，還是可以上車(chē)的。
現(xiàn)在受市場(chǎng)環(huán)境影響，大多數(shù)項(xiàng)目都或多或少有優(yōu)惠，加上房貸利率也比較低，價(jià)格相對(duì)合適。
特別是一些在地理位置、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等方面優(yōu)勢(shì)比較明顯的項(xiàng)目，看準(zhǔn)時(shí)機(jī)入場(chǎng)未嘗不可。
不過(guò)，買(mǎi)房時(shí)盡量選擇央企國(guó)企的項(xiàng)目，出現(xiàn)維權(quán)的概率會(huì)低一些。
選擇城市也要謹(jǐn)慎，特別是東北、西北、西南和中部地區(qū)的三四線城市。
哪怕是在一個(gè)城市內(nèi)部，板塊之間的分化也在加大，高熱與低溫區(qū)域冰火兩重天。
就拿上海來(lái)說(shuō)，近期開(kāi)盤(pán)的新房中，既有千人搖號(hào)的日光盤(pán)，也有無(wú)人問(wèn)津的郊區(qū)盤(pán)。
從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，房?jī)r(jià)可能不會(huì)再暴漲，但也不會(huì)暴跌。
中國(guó)家庭70%的財(cái)富集中在房子上，房?jī)r(jià)暴跌將導(dǎo)致家庭財(cái)富縮水，進(jìn)一步影響大家的消費(fèi)能力，后果不堪設(shè)想。
當(dāng)房?jī)r(jià)跌幅超過(guò)3成，勢(shì)必有人選擇斷供。
假如你用90萬(wàn)元的貸款買(mǎi)一套100萬(wàn)元的房子，房?jī)r(jià)如果跌到60萬(wàn)元，這套房子對(duì)你而言就是負(fù)資產(chǎn)。
房子成為負(fù)資產(chǎn)之后，“理性”的選擇就是停止還貸，畢竟，沒(méi)有人愿意花90萬(wàn)元的貸款去供一套60萬(wàn)元的房子。
而這些錢(qián)最終都會(huì)成為銀行壞賬，引發(fā)金融危機(jī)。
上世紀(jì)90年代，日本樓市泡沫破滅，就有大量購(gòu)房者斷供棄房。
從我國(guó)實(shí)際情況出發(fā)，此前多地已經(jīng)出臺(tái)限跌令，就是為了防范這種情況發(fā)生。
最近，很多地方政府都開(kāi)始放松對(duì)樓市的調(diào)控政策，包括放松限購(gòu)、降低購(gòu)房門(mén)檻等。
所有的政策導(dǎo)向，都在鼓勵(lì)大家買(mǎi)房。
7月28日今天下午，政治局會(huì)議召開(kāi)，對(duì)房地產(chǎn)的表述為：“要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生”。
“因城施策用足用好政策工具箱”這個(gè)提法非常關(guān)鍵，下半年各地很可能會(huì)出臺(tái)力度更大、效果更好的寬松政策。
現(xiàn)在已經(jīng)有不少三四線城市為了救市花樣百出，有城市給公務(wù)員發(fā)補(bǔ)貼買(mǎi)房，還有城市優(yōu)先錄用買(mǎi)房的人。
對(duì)中國(guó)人而言，房子不僅僅是房子，更是房子背后的戶(hù)口、醫(yī)療、教育。
最后，不管樓市如何，還是希望每個(gè)家庭都能安居樂(lè)業(yè)。
你覺(jué)得的呢？
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