導(dǎo)讀：我國民法典第一百七十一條系無權(quán)代理的規(guī)定，該條規(guī)定了三種無權(quán)代理的情形：第一，行為人沒有代理權(quán)仍然實(shí)施代理行為的；第二，超越代理權(quán)仍然實(shí)施代理行為的；第三，代理權(quán)終止后仍然實(shí)施代理行為的。在以上三種情形下，如被代理人不予以追認(rèn)，行為人實(shí)施的代理行為對被代理人不發(fā)生法律效力，而非無效。在日常生活中，夫妻之間、父母與子女等家庭成員之間實(shí)施代理的行為十分常見，例如：夫或妻一方出售登記在一方或雙方名下的婚后共有房產(chǎn)時，代理另一方簽字的行為。相對人與此類家庭成員進(jìn)行交易時，該如何區(qū)分與之交易的行為人是否具有代理權(quán)呢？行為人實(shí)施的此類代理行為對被代理人又是否生效呢？
本案例中：農(nóng)村宅基地房屋原屬于共同共有的狀態(tài)，共有人為a、b、c、d、e、f（孫子）。分為兩戶：a、d為一戶；e、f為另一戶。在兒子b過世后，兒媳婦e與g再婚，并擴(kuò)建了房屋。母親a、姐姐c和d起訴分割遺產(chǎn)，法院判決上述房屋五分之二歸a、c、d共同所有，五分之三歸e、f、g共同所有。后該房屋被拆遷，e與拆遷單位就該房屋簽訂了拆遷安置補(bǔ)償合同，搬離了該處房屋，并領(lǐng)取了全部拆遷收益。因a、d未搬離，拆遷單位起訴要求a、d搬離。法院認(rèn)為：
第一，在兒子過世及兒媳婦再婚后，兒媳婦及孫子均未對婆婆盡贍養(yǎng)義務(wù)；第二，兒媳婦與婆婆早已經(jīng)獨(dú)立分戶；第三，婆婆也已經(jīng)通過起訴對包括房屋在內(nèi)的遺產(chǎn)進(jìn)行了分割。法院結(jié)合以上三點(diǎn)認(rèn)為兒媳婦和婆婆之間關(guān)系并不融洽，因此兩人相互之間不具有相互代理的基礎(chǔ)。
法院認(rèn)為兒媳婦無權(quán)代理婆婆簽訂拆遷安置補(bǔ)償合同，婆婆事后也未進(jìn)行追認(rèn)，最終判決該份拆遷安置補(bǔ)償合同對婆婆等三人不發(fā)生法律效力，但并沒有否定整份拆遷安置補(bǔ)償合同的效力。特此推薦。
律師提示：
明確告知相對方行為人不具有代理權(quán)。本案中，宅基地房屋被拆遷，在一處宅基地上存在單獨(dú)兩戶的情形時，拆遷單位選擇了與其中一戶簽訂了整個宅基地的拆遷安置補(bǔ)償合同，并讓部分被拆遷對象領(lǐng)取了全部拆遷利益。在該地塊被列入拆遷范圍或拆遷公告進(jìn)行公示后，被代理人（婆婆）就應(yīng)該第一時間選擇發(fā)函或以其他書面形式通知拆遷單位，任何人無權(quán)代理其與拆遷單位進(jìn)行簽約?；蛟谥佬袨槿耍▋合眿D）與拆遷單位進(jìn)行簽約后，明確告知拆遷單位兒媳婦未獲其授權(quán)，也明確表示不同意追認(rèn)。
本案中如被代理人及時采取上述措施有兩點(diǎn)好處：第一，使得拆遷單位知道行為人沒有代理權(quán)，阻斷相對人的合理信賴基礎(chǔ)；第二，便于拆遷單位及時了解被拆遷人家庭情況后，采取合理的措施協(xié)助解決糾紛，維護(hù)公共利益。例如：指定簽約對象，或者分別進(jìn)行簽約等。
一、裁判觀點(diǎn)：
行為人沒有代理權(quán)，仍然實(shí)施代理行為，未經(jīng)被代理人追認(rèn)的，對被代理人不發(fā)生效力。
二、案件基本事實(shí)：
奉賢區(qū)XX社區(qū)XX村XX號宅基地房屋內(nèi)戶籍有兩戶，分別為：奉賢區(qū)XX社區(qū)XX村XX號A室，包括a、d兩人；奉賢區(qū)XX社區(qū)XX村XX號B室，包括e、f、g、h、i、j六人。a為e婆婆；e曾與a的兒子b（已經(jīng)死亡）結(jié)婚，生育f；e后與g再婚；f與h為夫妻，生育i、j。 a、c、d三人系母女關(guān)系。
2005年a、c、d三人作為原告，e、f作為被告、g作為第三人，在一審法院進(jìn)行析產(chǎn)繼承訴訟，案號（2005）奉民一（民）初字第XXXX號，該案判決：上述房屋五分之二歸a、c、d共同所有，五分之三歸e、f、g共同所有。
2009年c、d曾因奉賢區(qū)XX鎮(zhèn)XX村XX號宅基地房屋動遷受到過拆遷補(bǔ)償安置。
2017年11月，z委托上海XX房地產(chǎn)估價有限公司就該處宅基地房屋進(jìn)行評估。
2018年7月17日，z與e簽訂《上海市征收集體土地居住房屋補(bǔ)償協(xié)議》。本次動遷系按人口動遷，安置人口確認(rèn)為：a、e、f、g、h、i、j共七人。
2019年2月13日z支付e除房屋、土地補(bǔ)償款之外的其他補(bǔ)償款86，239元。
2019年5月24日,e選擇了3套動遷安置房屋，當(dāng)天辦理結(jié)算，補(bǔ)交了房屋差價款，并收房居住使用。
原告z向一審法院起訴請求：1、判令繼續(xù)履行z與e之間簽訂的《上海市征收集體土地居住房屋補(bǔ)償協(xié)議》；2、判令e、f、g、h、i、j、a、c、d將《上海市征收集體土地居住房屋補(bǔ)償協(xié)議》中所約定的位于上海市奉賢區(qū)XX園區(qū)XX村XX號房屋的鑰匙交付給z；3、判令e、f、g、h、i、j、a、c、d搬離上海市奉賢區(qū)XX園區(qū)XX村XX號房屋，將房屋清空交給z。
三、法律規(guī)定：
1、《中華人民共和國民法典》
第一百七十一條 行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，仍然實(shí)施代理行為，未經(jīng)被代理人追認(rèn)的，對被代理人不發(fā)生效力。
相對人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日內(nèi)予以追認(rèn)。被代理人未作表示的，視為拒絕追認(rèn)。行為人實(shí)施的行為被追認(rèn)前，善意相對人有撤銷的權(quán)利。撤銷應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出。
行為人實(shí)施的行為未被追認(rèn)的，善意相對人有權(quán)請求行為人履行債務(wù)或者就其受到的損害請求行為人賠償。但是，賠償?shù)姆秶坏贸^被代理人追認(rèn)時相對人所能獲得的利益。
相對人知道或者應(yīng)當(dāng)知道行為人無權(quán)代理的，相對人和行為人按照各自的過錯承擔(dān)責(zé)任。
四、裁判結(jié)果
一審：被告a、c、d于本判決生效之日起十日內(nèi)向原告z交付奉賢區(qū)XXXX園區(qū)XX村XXX號宅基地房屋鑰匙、清空并搬離該處宅基地房屋。
二審：一、撤銷上海市奉賢區(qū)人民法院（2020）滬0120民初22001號民事判決；二、駁回原告z的一審全部訴訟請求。
案件來源：中國裁判文書網(wǎng)，案號（2020）滬0120民初22001號民事判決；（2021）滬01民終6025號民事判決。
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