如果要問(wèn)這些年，哪里的樓市最慘，那肯定是廊坊的環(huán)京樓市圈了。
特別是燕郊，基本成為了這幾年唱空房?jī)r(jià)自媒體的反面教材，隔三岔五的就會(huì)被拉出來(lái)批判一番。
正好我在21年年初的時(shí)候，爬過(guò)一次鏈家的成交數(shù)據(jù)。從這個(gè)數(shù)據(jù)可以看出，燕郊的房?jī)r(jià)，基本分為四個(gè)階段：
第一階段：燕郊房?jī)r(jià)從2015年開(kāi)始上漲，從年初10000元每平米上漲至年底13000元每平米。
第二階段：2016年房?jī)r(jià)開(kāi)始暴漲，年底價(jià)格為28000元每平米，進(jìn)入17年2月達(dá)到最高點(diǎn)31000元每平米。
第三階段：由于限購(gòu)政策推出，接盤者數(shù)量驟降，價(jià)格出現(xiàn)斷崖式下跌，在17年下半年跌至2萬(wàn)左右，逐步開(kāi)始穩(wěn)定。
第四階段：價(jià)格基本趨于陰跌的態(tài)勢(shì)，在2019年6月左右，約為17000元每平，隨后進(jìn)入平穩(wěn)期。
我們知道，當(dāng)一個(gè)東西，大家都認(rèn)為他會(huì)漲價(jià)的時(shí)候，那么他就會(huì)在短時(shí)間內(nèi)，漲到遠(yuǎn)高于他實(shí)際價(jià)值的高度。
在漲價(jià)去庫(kù)存政策推出后，以深圳北京上海為代表的中心城市領(lǐng)漲后，馬上便開(kāi)始了嚴(yán)格的調(diào)控。但所有的政策，基本都局限于區(qū)域內(nèi)。
而以“北京旁”，“不限購(gòu)”為最大賣點(diǎn)的燕郊，自然受到了所謂剛需還有投資客的瘋搶。不過(guò)價(jià)格暴漲的一年多時(shí)間，卻幾乎沒(méi)有任何調(diào)控政策跟進(jìn)。
其他以惠州為代表的衛(wèi)星城，區(qū)域及時(shí)推出了限價(jià)政策。新房?jī)r(jià)格被定在了2萬(wàn)元以下。雖然如今也是風(fēng)光不在，但不至于像燕郊一樣摔得這么慘。
這種價(jià)格曾經(jīng)出現(xiàn)大幅跳水的后果就是，如果按照首付3成計(jì)算，在2016年年中到2017年年中買入的購(gòu)房者，大概率會(huì)出現(xiàn)首付虧光，貸款還不夠現(xiàn)有房產(chǎn)價(jià)值的情況。
理論上來(lái)說(shuō)，抵押貸款的抵押標(biāo)的物，如果出現(xiàn)價(jià)格跌至不足以覆蓋貸款的時(shí)候。金融機(jī)構(gòu)可以要求貸款人追加抵押物，或者要求提前還款。但在房屋貸款上，銀行操作會(huì)非常人性化。只要你按時(shí)還本付息，通常就無(wú)視了你資不抵債的事實(shí)。
在扛得住的時(shí)候，沒(méi)有人愿意承擔(dān)成為失信人的代價(jià)。但扛不住的時(shí)候，就會(huì)出現(xiàn)抵押物大量拋售法拍。從而進(jìn)入市場(chǎng)供應(yīng)量加大，資產(chǎn)價(jià)格持續(xù)暴跌的惡性循環(huán)。
而深陷泥潭中的環(huán)京樓市，除了銀行，地方政府也將承壓。例如依靠重倉(cāng)環(huán)京，和環(huán)京房?jī)r(jià)一同起飛的房企華夏幸福，又在環(huán)京樓市隕落下迅速陷入危機(jī)，并成為了近些年首個(gè)暴雷的TOP系房企。而最終的處理方案，是地方城投收購(gòu)華夏幸福所在地區(qū)的資產(chǎn)包與債務(wù)。
在這樣的壓力之下，地方政府肯定是坐不住了。早在2020年，一線城市房?jī)r(jià)又開(kāi)始作妖的時(shí)候，燕郊就想松開(kāi)限購(gòu)。不過(guò)身在天子腳下，不敢明目張膽地發(fā)布消息。但私下部分房屋已經(jīng)開(kāi)始放開(kāi)限購(gòu)。
之所以叫部分，是因?yàn)檠嘟嫉尿}操作非常特別。就是在二手房限購(gòu)的情況下，部分一手房可以通過(guò)種種方法不限購(gòu)。其目的就是讓開(kāi)發(fā)商清一波庫(kù)存。
這樣導(dǎo)致的后果就是，那些位置配套不如二手房的新房，價(jià)格卻高出了大約30%。這意味著，你如果購(gòu)買這些房子，買入就立馬貶值30%以上。
并且環(huán)京樓市，在那時(shí)候首套房就可以做到2成首付，走在了全國(guó)前沿。
不過(guò)地方始終不敢撕破這層窗紗紙，這些政策都是私下執(zhí)行的。如今在全國(guó)各大城市開(kāi)啟救市，甚至中西部的省會(huì)城市也開(kāi)始花式讓人買房的時(shí)候，廊坊終于可以名正言順地官宣了。
以上，就是廊坊放開(kāi)限購(gòu)的大背景。
燕郊受到北漂的追捧，得益于相比于北京的“低價(jià)”。
頭部城市擁有頂級(jí)的資源，具備強(qiáng)大的虹吸能力。但城市不能無(wú)限擴(kuò)張，否則就會(huì)面臨交通、污染等等大城市病的問(wèn)題。
北京作為首都，顯然具備這樣的條件和底氣。
在今年6月27日，中國(guó)共產(chǎn)黨北京市第十三次代表大會(huì)開(kāi)幕。北京市委書(shū)記蔡奇作黨代會(huì)報(bào)告時(shí)指出，過(guò)去五年來(lái)，北京嚴(yán)格落實(shí)“雙控”及“兩線三區(qū)”要求，實(shí)現(xiàn)城六區(qū)常住人口比2014年下降15%的目標(biāo)，城鄉(xiāng)建設(shè)用地減量110平方公里，北京成為全國(guó)第一個(gè)減量發(fā)展的超大城市。
嚴(yán)控城鄉(xiāng)建設(shè)用地，帶來(lái)的必然是新房供應(yīng)減少，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升。這時(shí)候，高房?jī)r(jià)就成了城市的過(guò)濾器。
所有城市，都是歡迎年輕人前來(lái)奉獻(xiàn)的。但對(duì)于每個(gè)個(gè)體來(lái)說(shuō)，真到了需要安家置業(yè)，希望從城市的寄生體轉(zhuǎn)化為城市一部分的時(shí)候，高房?jī)r(jià)就成了一個(gè)橫在面前的向上無(wú)限高的高墻。篩掉那些沒(méi)有積累到資本，并且沒(méi)有勞動(dòng)能力的人。然后再吸引新的懷揣夢(mèng)想的年輕人來(lái)。這個(gè)城市自然而然可以永遠(yuǎn)保持新鮮的血液，不用考慮養(yǎng)老，甚至是教育的問(wèn)題。因?yàn)檫@座城市留下來(lái)的可以是窮人，可以是老人。但永遠(yuǎn)不可能留下的是又老又窮的人。
所有超大型城市都是一樣，與房?jī)r(jià)一同上升的就是“城市準(zhǔn)入門檻”。而北京在這一塊執(zhí)行得更加徹底。
深圳在房?jī)r(jià)暴漲的情況下，并沒(méi)有大規(guī)模的拆除城中村。而城中村，承接了大量低收入群體的居住功能。2018年有個(gè)數(shù)據(jù)，深圳1800萬(wàn)的常住人口中，有超過(guò)1000萬(wàn)分布在各個(gè)城中村中。
所以深圳才會(huì)出現(xiàn)“千萬(wàn)剛需打新”的都市新貴，與“日結(jié)一天闊以玩三天”的三和大神共聚一堂的魔幻場(chǎng)景。
但北京基本已經(jīng)消滅了棚戶區(qū)，城中村。同時(shí)持續(xù)地打擊地下室、群租房行動(dòng)下，讓城市更加光鮮亮麗。不過(guò)帶來(lái)的負(fù)面效果就是，房租也開(kāi)始水漲船高。
除了低端產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移帶動(dòng)的所謂“低端人口”一同外移以外。薪資上漲的速度跟不上暴漲的房租。越來(lái)越多的人被迫成為了燕郊的候鳥(niǎo)。
所以說(shuō)，不管怎么唱衰燕郊，只要北京城市限流，控制土地，也就是控制新房供應(yīng)的政策還在。并且相應(yīng)的保障房措施沒(méi)有跟進(jìn)。燕郊，乃至環(huán)北京的其他所謂外省孤島，就是每天忍受3小時(shí)以上通勤時(shí)間的勞動(dòng)者們幾乎唯一選擇。
他們工作在北京，主要生活場(chǎng)景也在北京，甚至納稅還是在北京。但卻不能享受北京的戶籍、教育等等?！氨本g迎您，來(lái)了就是燕郊人“，與深圳的“來(lái)了就是惠州人”一樣，透露出的不僅僅是自嘲與無(wú)奈。就像清朝時(shí)期的北京內(nèi)外城一樣，外城也就是南城的外來(lái)人，服務(wù)于內(nèi)城也就是北城的旗人。雖然都叫北京人，但本質(zhì)上卻有很大的不同。
只是如今外城成了省外。
在這些年，中國(guó)出現(xiàn)了這么一個(gè)群體。他們雖然只是“小鎮(zhèn)青年”，但接受了良好的教育，來(lái)到大城市的大廠中擁有了一份十分體面的工作；雖然是996的工作強(qiáng)度，但薪資已經(jīng)高于了90%人群；他們眼界寬闊，深知古今中外名人軼事，能從切格瓦拉扯到竊格瓦拉，然后轉(zhuǎn)到瓦格納再到格瓦斯；不同于前些年被鄙視的油膩中年，喜歡附庸風(fēng)雅地盤著珠串，研究周易八卦，他們還有較高的“品味”，每周去一次人均消費(fèi)數(shù)百的網(wǎng)紅餐廳，每個(gè)月去一次音樂(lè)會(huì)或者藝術(shù)展，每年甚至還要來(lái)一次遠(yuǎn)行，當(dāng)然“去鐵嶺這種大城市”不算……
媒體將收入水平、知識(shí)教育、生活層次、以及人生追求等層面畫了一道線。將高于這條線的人群，起了一個(gè)非常高大上的名字：
新中產(chǎn)
如果只是這樣，被消費(fèi)主義洗腦，可能不至于稱之為慘，因?yàn)橄M(fèi)的負(fù)債通常都有上限的。但如果買房，就需要透支數(shù)年甚至數(shù)十年的家庭可支配收入。一旦房?jī)r(jià)下跌，將跌入萬(wàn)劫不復(fù)的深淵。
在形式一片大好，與“家庭資產(chǎn)配置“的財(cái)商課教導(dǎo)，還有”獨(dú)立女性必須要有一套自己的房子“等等雞湯洗腦下。他們?cè)诔沁吷嫌昧鶄€(gè)錢包付了首付，然后加上貸款買了一套房。雖然數(shù)百萬(wàn)的貸款，按揭就將消耗掉工資的大半。雖然消費(fèi)力大幅降低，但在自己的房子里，想怎么折騰就怎么折騰，也可以自我安慰生活品質(zhì)也不錯(cuò)。
況且一切順利的話，就是小鎮(zhèn)青年的逆襲，以后經(jīng)理升總監(jiān)，總監(jiān)升總裁。然后城郊換城中，小房子換大房子，最終實(shí)現(xiàn)階層的躍升。
但這一切的一切，必須建立在一切順利的基礎(chǔ)上。然而最近殘酷的事實(shí)告訴我們，大多時(shí)候一切沒(méi)這么順利。
里面最大的矛盾是房?jī)r(jià)與工資是彈性的，但房貸卻是剛性的。
這意味著，你的工資只能漲不能跌。
你除了需要克服35歲危機(jī)，業(yè)務(wù)能力下降等主觀因素，還要面對(duì)行業(yè)整頓、經(jīng)濟(jì)下行的客觀因素。
面對(duì)以上困難，你必需要一直贏上30年。
一旦這三十年間發(fā)生變故，出現(xiàn)薪資無(wú)法覆蓋按揭的時(shí)候，那么你就只有選擇賣房。
如果房?jī)r(jià)暴漲，那么還好，只是打碎了你的大城市精英夢(mèng)，其他相安無(wú)事。
如果房?jī)r(jià)不變或者小幅下跌，那么這些年你所繳按揭大部分都是利息，還有損失的部分首付，這些都將成為你體驗(yàn)“新中產(chǎn)”所付出的高昂代價(jià)。
一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下跌，跌幅大于首付。那么意味著你賣掉房子，依然無(wú)法覆蓋剩余貸款。并且如果你掏不出錢來(lái)償還差額，那么你將進(jìn)入失信名單，且你的余生，還將繼續(xù)償付這部分虧空。
這時(shí)候，你才會(huì)發(fā)現(xiàn)，曾經(jīng)美好憧憬都將幻滅。自己不過(guò)是被冰冷城市榨干的電池，并且后續(xù)還將繼續(xù)承擔(dān)巨大的代價(jià)。
殘酷一點(diǎn)的說(shuō)，燕郊買房最后被迫法拍的北漂們，就是一個(gè)個(gè)偽中產(chǎn)夢(mèng)想破滅的過(guò)程。
如今燕郊的房?jī)r(jià)，對(duì)比當(dāng)年接近4萬(wàn)的價(jià)格來(lái)說(shuō)，確實(shí)顯得很低了。以至于很多大V甚至喊出，價(jià)格已經(jīng)到底，趕緊買入實(shí)現(xiàn)財(cái)富增值的口號(hào)。
燕郊的房?jī)r(jià)合不合理？這不但是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，還是一個(gè)哲學(xué)問(wèn)題。
2022年8月5日，貝殼研究院發(fā)布了《2022住房空置率調(diào)查報(bào)告》，我們可以從中看出，環(huán)京圈顯然是住房空置率非常突出的區(qū)域。
但在一周之后，貝殼迫于壓力發(fā)表了鄭重道歉，重點(diǎn)提及：“本次調(diào)研問(wèn)卷由一線從業(yè)人員填寫，不能充分反應(yīng)真實(shí)情況”?？雌饋?lái)，空置率還是需要以辦公室里專家及大V的推演為準(zhǔn)。
1957年，清華大學(xué)原校長(zhǎng)蔣南翔提出了“為祖國(guó)健康工作五十年”，現(xiàn)在看來(lái)，蔣校長(zhǎng)的倡議還是過(guò)于保守。
因?yàn)閺难嘟棘F(xiàn)在兩室兩廳1500元上下的租金水平來(lái)看，買下這套房子，不算利息的成本，也夠租上70年了。
1878年，為了紀(jì)念伏爾泰逝世100周年，尼采發(fā)表了《人性的，太人性的：一本獻(xiàn)給自由精神的書(shū)》，其中說(shuō)到：
說(shuō)謊者只在他人面前否認(rèn)實(shí)情，但幻想者總在自己面前否認(rèn)實(shí)情。
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