按贏商數(shù)據(jù)公開(kāi)顯示，深圳2022年待入市開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心數(shù)量有24家，作為普通消費(fèi)者的我們，這里是不是有你期待的購(gòu)物中心，是不是有你在家附近就可觸達(dá)的品牌，是不是有你理想中打卡探店的空間場(chǎng)景？
本期我們一起站在顧客的視角，用以下三個(gè)維度去詳細(xì)分析，其中核心因素是區(qū)域商圈飽和度和交通可達(dá)便利度兩方面，其他方面如品牌業(yè)態(tài)引進(jìn)和建筑場(chǎng)景空間特色上，由于未開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心，招商業(yè)態(tài)和品牌都是商家或前期宣傳推廣招商的廣告，建筑空間也是設(shè)計(jì)概念方案的宣傳，具體能否落地還要待項(xiàng)目開(kāi)業(yè)才能一探究竟，所以在沒(méi)有確鑿的各個(gè)項(xiàng)目已落地的招商品牌公布前，我們本著對(duì)我們消費(fèi)者嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度，本期不做重點(diǎn)分析。
我們先來(lái)看下這24家待開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心具體分布在哪個(gè)區(qū)域，上述表格匯總可以看到數(shù)量高低順序排名：南山區(qū)有5家，龍華區(qū)有4家，羅湖區(qū)有4家，龍崗區(qū)有3家，寶安區(qū)有3家，光明區(qū)有2家，坪山區(qū)有2家，福田區(qū)有1家，單純從數(shù)量上看，前面三個(gè)區(qū)域的商場(chǎng)更值得我們消費(fèi)者期待。
接下來(lái)結(jié)合更核心的三個(gè)維度來(lái)具體分析。
第一，從建筑體量歡迎度上看：
（1）≤5萬(wàn)平的購(gòu)物中心有9家，深圳立潤(rùn)富達(dá)廣場(chǎng)（南山區(qū)），深圳前海印里（南山區(qū)），深圳萬(wàn)科云城商業(yè)組團(tuán)C地塊（南山區(qū)），深圳百佳華Max City坪山店（坪山區(qū)），深圳熙悅薈購(gòu)物中心（坪山區(qū)），深圳沙井卓悅時(shí)光（寶安區(qū)），深圳東門信和廣場(chǎng)（羅湖區(qū)），深圳觀瀾佳紛天地（龍華區(qū)），深圳寶泰盛薈S+Park（龍崗區(qū)）。
（2）5-10萬(wàn)平（含）的購(gòu)物中心有11家，且一半是接近5萬(wàn)平，深圳光明N次方公園（光明區(qū)），深圳光明萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（光明），深圳南山后海匯（南山區(qū)），深圳COMMORROW超深活中心（南山區(qū)），深圳中洲灣C Future City（福田區(qū)），深圳深業(yè)泰富廣場(chǎng)（羅湖區(qū)），深圳筍崗萬(wàn)象匯（羅湖區(qū)），深圳壹方天地D區(qū)（龍華區(qū)），深圳龍華藍(lán)鯨世界（龍華區(qū)），深圳創(chuàng)城ccone購(gòu)物中心（龍崗區(qū)），深圳仁恒夢(mèng)中心（龍崗區(qū)）。
（3）＞10萬(wàn)平的購(gòu)物中心有4家，深圳百佳華Max City沙井店（寶安區(qū)），深圳滿京華滿紛天地（寶安區(qū)），深圳天河城（羅湖區(qū)），深圳龍華壹方里（龍華區(qū)）。
總體上呈現(xiàn)了中小型購(gòu)物中心受到寵愛(ài)，大型購(gòu)物中心受到冷落的境遇，這已經(jīng)在消費(fèi)端傳遞到了投資端，這些辦公+商業(yè)，或住宅+商業(yè)的小而精的商場(chǎng)可以更好的覆蓋本項(xiàng)目及周邊3-5公里的精準(zhǔn)客群，滿足了我們消費(fèi)者日常的基本消費(fèi)需求，且疫情持續(xù)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)影響的大環(huán)境下，我們普通老百姓的錢袋子也會(huì)進(jìn)一步收緊，閑逛購(gòu)物的比例較以前也會(huì)有很大的減少。
第二，從區(qū)域商圈飽和度上看：
從已開(kāi)業(yè)的存量購(gòu)物中心數(shù)據(jù)上看，福田區(qū)在營(yíng)26家，商業(yè)體量達(dá)到204萬(wàn)平，南山區(qū)在營(yíng)40家，商業(yè)體量達(dá)到270萬(wàn)平，寶安區(qū)在營(yíng)41家，商業(yè)體量達(dá)到300萬(wàn)平，羅湖區(qū)在營(yíng)12家，商業(yè)體量達(dá)到83萬(wàn)平，龍崗區(qū)在營(yíng)45家，商業(yè)體量達(dá)到266萬(wàn)平，龍華區(qū)在營(yíng)28家，商業(yè)體量203萬(wàn)平，光明區(qū)在營(yíng)5家，商業(yè)體量?jī)H35萬(wàn)平，坪山區(qū)在營(yíng)3家，商業(yè)體量?jī)H16萬(wàn)平。
如果已有商圈過(guò)于飽和，那新開(kāi)業(yè)的商場(chǎng)對(duì)我們普通消費(fèi)者的吸引力就不會(huì)很大，相反商圈空白亟待填補(bǔ)的區(qū)域才會(huì)更吸引我們消費(fèi)者前去體驗(yàn)和消費(fèi)，因?yàn)槲覀冊(cè)诒緟^(qū)域可以觸達(dá)的購(gòu)物中心及品牌選擇性已經(jīng)很高了，同時(shí)也對(duì)某些購(gòu)物中心已經(jīng)產(chǎn)生了慣性消費(fèi)的粘性；除非你的品牌調(diào)性和首店品牌引進(jìn)吸引力是其他競(jìng)品無(wú)法提供的。
我們先從存量商場(chǎng)數(shù)量和體量?jī)蓚€(gè)維度分析得出，南山區(qū)，寶安區(qū)，龍崗區(qū)是排在前三位的，福田區(qū)，龍華區(qū)緊隨其后，羅湖區(qū)，光明區(qū)，坪山區(qū)還尚未飽和，但是作為我們消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，并不是說(shuō)羅湖，光明，坪山待開(kāi)的商場(chǎng)就一定值得逛，在這點(diǎn)上我們僅僅在能滿足消費(fèi)者的商業(yè)體量數(shù)量上來(lái)分析的，除了以上兩個(gè)考量因素外，還要結(jié)合區(qū)域內(nèi)常住人口數(shù)量綜合來(lái)看，我們通過(guò)《深圳市第七次全國(guó)人口普查公報(bào)[1]（第一號(hào)）》
來(lái)具體看下每個(gè)區(qū)域的綜合商圈飽和度，南山區(qū)人均商業(yè)面積1.5，福田區(qū)人均商業(yè)面積1.31，龍華區(qū)人均商業(yè)面積0.80，羅湖區(qū)人均商業(yè)面積0.72，寶安區(qū)人均商業(yè)面積0.67，龍崗區(qū)人均商業(yè)面積0.67，光明區(qū)人均商業(yè)面積0.32，坪山區(qū)人均商業(yè)面積0.29。在國(guó)際上，商業(yè)人均面積一般是0.8㎡-1.2㎡中間，超過(guò)這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)就會(huì)出現(xiàn)商業(yè)過(guò)剩的情況，如果單從這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，各個(gè)區(qū)域沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)剩的情況，且羅湖區(qū)，寶安區(qū)，龍崗區(qū)，光明區(qū)，坪山區(qū)還遠(yuǎn)未達(dá)到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，但是我們不要忘了很重要的一點(diǎn)就是，深圳的國(guó)土面積是北上廣深四個(gè)一線城市中最小的僅有1997平方公里，并且全市園林綠化總面積達(dá)兩萬(wàn)公頃,城市總綠化率為45%。
所以綜上所述，在區(qū)域商圈飽和度這方面，南山區(qū)，福田區(qū)，龍華區(qū)，羅湖區(qū)，寶安區(qū)的消費(fèi)者對(duì)本區(qū)域內(nèi)新開(kāi)的購(gòu)物中心感冒度可能相對(duì)不高，相反龍崗區(qū)，光明區(qū)，坪山區(qū)內(nèi)的新開(kāi)購(gòu)物中心會(huì)更能讓我們消費(fèi)者期待。
第三，從交通可達(dá)便利度上看：
深圳的地鐵網(wǎng)絡(luò)是四通八達(dá)的，已經(jīng)開(kāi)通運(yùn)營(yíng)了12條線，且一半以上的人出行基本靠地鐵，所以在出行購(gòu)物用到的具體交通工具考量上，我們除了要分析自駕或打車的交通通行時(shí)間成本外，也必須同步分析地鐵針對(duì)每個(gè)區(qū)域內(nèi)商場(chǎng)的通行可達(dá)便利度這方面因素。
1、≤5萬(wàn)平的購(gòu)物中心中，
（1）地鐵通行可達(dá)便利度方面：5號(hào)線可以直達(dá)深圳前海印里項(xiàng)目和深圳萬(wàn)科云城商業(yè)組團(tuán)C地塊，9號(hào)線可以直達(dá)深圳東門信和廣場(chǎng)項(xiàng)目， 10號(hào)線可以直達(dá)深圳寶泰盛薈S+Park項(xiàng)目，12號(hào)線可以直達(dá)深圳立潤(rùn)富達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目，其他購(gòu)物中心項(xiàng)目周邊1公里范圍未有地鐵覆蓋。
（2）地面交通通行時(shí)間成本方面：我們以深圳市政府為參考點(diǎn)作為起點(diǎn)，距離深圳沙井卓悅時(shí)光（寶安區(qū)）直線距離超過(guò)33公里，往返一次購(gòu)物的交通時(shí)間成本需要2個(gè)小時(shí)且要走高速，距離深圳寶泰盛薈S+Park（龍崗區(qū)）直線距離要13公里以上，距離深圳前海印里（南山區(qū)）直線距離要18公里以上，這兩個(gè)項(xiàng)目往返一次購(gòu)物的交通時(shí)間成本需要接近2個(gè)小時(shí)，基本上未來(lái)不太會(huì)滿足跨區(qū)域的消費(fèi)者前來(lái)購(gòu)物，會(huì)多數(shù)滿足本區(qū)域內(nèi)周邊3-5公里客群，其他項(xiàng)目往返一次購(gòu)物時(shí)間基本在1小時(shí)內(nèi)，是否在意出行的距離遠(yuǎn)近就因人而異了。
2、5-10萬(wàn)平（含）的購(gòu)物中心，
（1）地鐵通行可達(dá)便利度方面： 2號(hào)線可以直達(dá)南山區(qū)的后海匯和深圳COMMORROW超深活中心項(xiàng)目，4號(hào)線可以直達(dá)深圳龍華藍(lán)鯨世界項(xiàng)目，6號(hào)線可以直達(dá)光明區(qū)的深圳光明N次方公園和深圳光明萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目，7號(hào)線可以直達(dá)福田區(qū)的深圳中洲灣C Future City，羅湖區(qū)的深圳深業(yè)泰富廣場(chǎng)和深圳筍崗萬(wàn)象匯項(xiàng)目。
（2）地面交通通行時(shí)間成本方面：我們還是以深圳市政府為參考點(diǎn)作為起點(diǎn)，距離光明區(qū)的兩個(gè)項(xiàng)目和距離龍崗區(qū)的兩個(gè)項(xiàng)目直線距離最小都超過(guò)了24公里，最遠(yuǎn)的要35公里，往返一次購(gòu)物的交通時(shí)間成本需要2個(gè)小時(shí)以上最少，且需要走高速，所以基本上未來(lái)會(huì)多數(shù)滿足本區(qū)域內(nèi)周邊3-5公里客群，其他項(xiàng)目往返一次購(gòu)物基本在1小時(shí)左右，是否愿意去購(gòu)物要具體看跨區(qū)的消費(fèi)者意愿了。
3、＞10萬(wàn)平的購(gòu)物中心，
（1）地鐵通行可達(dá)便利度方面：4號(hào)線可以直達(dá)深圳龍華壹方里項(xiàng)目，11號(hào)線可以直達(dá)深圳百佳華Max City沙井店，
（2）地面交通通行時(shí)間成本方面：我們依然以深圳市政府為參考點(diǎn)作為起點(diǎn)，距離寶安區(qū)的兩個(gè)項(xiàng)目直線距離都超過(guò)了30公里，往返一次購(gòu)物的交通時(shí)間成本依然需要2個(gè)小時(shí)以上最少，也是同樣需要走高速，也必然不會(huì)吸引很多跨區(qū)消費(fèi)者，其他2個(gè)項(xiàng)目往返一次購(gòu)物基本在1小時(shí)左右，也是要看消費(fèi)者的意愿是否充足。
最后通過(guò)以上三個(gè)緯度綜合分析我們可以看出，深圳2022年待開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心在區(qū)域上呈現(xiàn)遍地開(kāi)花的態(tài)勢(shì)，體量上以中小型購(gòu)物中心為主流產(chǎn)品推出，交通上消費(fèi)者基本不需要跨區(qū)域就能在本區(qū)內(nèi)獲得消費(fèi)獲得感；具體來(lái)說(shuō)：南山區(qū)，福田區(qū)，龍華區(qū)，羅湖區(qū)，寶安區(qū)的新開(kāi)購(gòu)物中心在本區(qū)域內(nèi)存量商場(chǎng)體量和人均面積上都趨于飽和的情況下將面臨著極大挑戰(zhàn)，我們期待在產(chǎn)品建筑空間場(chǎng)景和區(qū)域引進(jìn)品牌首店上可以足夠吸引消費(fèi)者，龍崗區(qū)，光明區(qū)，坪山區(qū)的新開(kāi)購(gòu)物中心數(shù)量較少，體量基本為中小型，加上存量已有購(gòu)物中心數(shù)量體量較小，不足以滿足區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者的購(gòu)物消費(fèi)需求，我們期待未來(lái)會(huì)入市更多中大型體量的購(gòu)物中心，提供給本區(qū)域消費(fèi)者更多更全的一站式購(gòu)物場(chǎng)所。
圖片僅供參考
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