上一篇文章咱們講到，即便現(xiàn)在樓市調(diào)控放松了不少，各地利好政策頻出，但因為疫情的原因，大家對未來不太樂觀，都在捂著口袋觀望，所以這波政策的效果好不好還說不定。
不過樓市需求這塊其實還有另外一個影響因素。
那就是房價漲得越瘋，買房的人越多，有錢的人鉆灰色地帶幾套幾套的買，沒錢的人掏空6個口袋，勒緊褲腰帶也買上一套；房價下跌，越便宜的時候，反而越?jīng)]人買。
這兩天國家統(tǒng)計局公布了4月70城房價數(shù)據(jù)。
從數(shù)據(jù)來看，70個大中城市里，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比下降的城市，分別有47個和50個，比上個月分別增加9個和5個，新房價格出現(xiàn)2015年12月以來的首次同比下跌，二手房價格同比跌幅擴大。
70城里面，超過大半城市房價是跌的，也就是說全國房價整體在下跌。
2022年前4月，全國新建商品房成交均價在9500元/平左右，低于2020年的均價，房價重回兩年前。
看著下跌的房價，大家的買房需求恐怕就更低了。
其實這還是挺奇怪的，按照正常的需求理論，商品的價格和需求量是相反的，價格漲了，需求變低，價格降了，需求就會增加，但樓市這里卻是量價齊升、量價齊跌的現(xiàn)象。
在經(jīng)濟學里面，有一種商品叫“吉芬商品”，它的供需和一般商品是反著來的。
“吉芬”這個名字來源于發(fā)現(xiàn)這個現(xiàn)象的一位英國經(jīng)濟學家，他發(fā)現(xiàn)1845年的愛爾蘭發(fā)生災荒后，各種農(nóng)產(chǎn)品的價格都漲了，按照需求理論，價格上升需求量應(yīng)該下降，但令人不解的是，土豆的價格上漲之后，銷量反而更高了。
后來通過研究發(fā)現(xiàn)，土豆出現(xiàn)這種怪異現(xiàn)象背后，有兩個重要的原因——
一個是當時糧食供給嚴重不足，在眾多廉價糧食當中，土豆的供應(yīng)相對比較足，所以成了大家的救命糧，沒有什么其他的替代品；
第二個是當時人們比較窮，買土豆的開支已經(jīng)占大多數(shù)貧困家庭收入的很大比例，土豆價格一漲，就意味著買完之后口袋里能剩下的錢更少了。
也就是說，土豆是沒什么替代品的救命糧，現(xiàn)在眼看著漲價了，但家里收入就那么點，為了不挨餓，就算是壓縮買肉的錢也要多買土豆囤著，所以本就貧窮的家庭，不得不趁下一次漲價之前，買好比平常更多的土豆。
于是土豆的需求不減反增，價格也就隨著大家的搶購蹭蹭往上漲了。
所以成為“吉芬商品”，有兩個關(guān)鍵點的就是——
1、是生活必需品，價格漲了也沒有其他什么替代品；
2、在支出里面占比大，但大家的收入有限，對價格上漲很敏感。
那么我們現(xiàn)在來看看房子。
首先，房子是不是生活必需品？
總體來說是的，正所謂衣食住行，滿足了吃喝的基本生存需求之后，還要一個房子作為棲身之地，經(jīng)濟適用房和保障房數(shù)量少，難搶，天價高端別墅更加夠不著，所以除了普通商品房之外，好像也沒什么其他更好的替代品。
現(xiàn)在租房過日子的聲音也有，包括咱們上一篇文章也提到作為租客其實挺占便宜的，但在國人幾千年的傳統(tǒng)觀念下，可以看到大部分人還不能接受長期租房住這種帶著“漂泊”感的行為，手上也沒套房子傳給下一代。
即便你接受了租房，覺得房子不是必需品，也還要看看丈母娘認不認同。
第二個，買房是不是在支出里面占比大，但大家的收入有限，對價格上漲敏感？
這個應(yīng)該說沒有什么爭議了，房價那么高，打工人的收入相比之下就相當微薄，像深圳的房價收入比是40多倍，也就是說不吃不喝40多年，才能買到一套差不多的房子。
而在買完之后，大部分收入也要用來還房貸，所以大家對房價和貸款利率的上漲，可以說是非常敏感的。
當然除了以上兩點之外，作為一種金融資產(chǎn)，房子還有其特殊性：可以作為一種投資工具，滿足大家的投資需求。
雖然咱們一直在喊自己多窮，但經(jīng)過了40年的高速增長，居民的財富和存款其實都大幅成長了，存款已然不能滿足投資理財?shù)男枨?，但股市看著又是一個割韭菜的嚇人之地，所以大家在考慮安全和收益之后，就偏向于做房地產(chǎn)投資。
看著過去20年的房地產(chǎn)大牛市，大家也有了房價總是會上漲的預期，所以即便房價一路漲，大家的需求也一路攀升，而這種爭先恐后的需求，也讓開發(fā)商有了肆無忌憚漲價的底氣，于是推動房價進一步上漲。
正常的投資需求變成過度的投機之后，地產(chǎn)泡沫也就產(chǎn)生了，越漲就越買，以至于不是剛需的也覺得自己是剛需。
反過來，大家對房價預期是下降的話，因為怕一直下跌想賣房的人會趁早出手，投資需求減弱，而買的人卻想等到價格更低的時候再入手，所以越跌反而買的人就越少，之前那些叫著喊著說自己是剛需的人，也少了很多。
當然，房價是多方面因素合力推動的結(jié)果，“吉芬商品”可以作為理解房價怪現(xiàn)象的其中一個框架。
而從這個框架，我們也可以看到要穩(wěn)房價，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，一個是要增加供應(yīng)量，讓大家有更多的替代選擇，對于投資的需求也有替代。
比如房地產(chǎn)投資信托基金REITs，就可以讓那些買不起房的人，間接進行房地產(chǎn)投資，分得一杯收益的羹，不過REITs也并非穩(wěn)賺不賠，這個咱們之前講過不少了。
還有就是要增強股市的長期投資回報，提升大家在股市的投資體驗，把樓市投資資金引導到股市里。
另一方面，就還是要提高大家的收入。
收入高了，對房價上漲的敏感度就不會像之前那么高，生怕不早點買就買不起。而在國家需要刺激樓市放利好的時候，大家也不會因為收入的捉襟見肘，緊緊捂著口袋不敢行動。
近兩年，人均可支配收入增速大概是5.8%，比2015-2019年8%的水平低了不少。
收入增長慢了，再加上擔心疫情反復導致失業(yè)，所以大家更不愿意出手買房了。
這么看的話，或許利好政策還陸續(xù)有來。
無論是房地產(chǎn)政策放松、降息，刺激剛需的，還是減稅降費，扶持中小企業(yè)發(fā)展，包括對那些互聯(lián)網(wǎng)大平臺的態(tài)度，也從之前的嚴厲打壓，變成了現(xiàn)在的頻頻發(fā)聲支持，畢竟這些可都是就業(yè)大戶啊~
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