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發(fā)布時間：2022-06-25 瀏覽次數：699 評論次數：0

2021年第四季度，中國商業(yè)地產指數明顯回升，較上個季度上升12.9%，較去年同期上升7.45%。經濟持續(xù)恢復，宏觀經濟指數同比環(huán)比均略有上升。

土地成交數量較上一季度基本保持穩(wěn)定，部分城市土地交易上小幅回升，二三線城市新開物業(yè)略有上升。中國零售商信心指數較上個季度有所回升，但和去年同期相比小幅下降，大眾零售品牌拓店普遍謹慎，奢侈品品牌陸續(xù)推出冰雪產品線和主題快閃店，倉儲式會員超市本季度保持拓店節(jié)奏。

概述

2021年第四季度，中國商業(yè)地產指數為153.41，較上個季度上升8.55%，同比增長4.96%。所有二級指標較上個季度都有不同程度的增長，除零售商信心指數外各項二級指標較去年同期基本呈現增長的勢頭。商用土地指數較上一季度也有明顯增長。商業(yè)地產指數總體走勢基本符合過往周期性規(guī)律，并向好發(fā)展逐步恢復到2019年的指數水平。

▲數據來源：RET睿意德中國商業(yè)地產研究中心

*中國宏觀經濟指數是根據宏觀經濟數據計算所得，涵蓋與商業(yè)地產宏觀發(fā)展環(huán)境密切相關的主要經濟指標，綜合反映經濟走勢。中國宏觀經濟指數上漲說明整體宏觀環(huán)境對商業(yè)地產發(fā)展更加有利。

*中國商用土地指數涵蓋商用土地市場的多項交易指標，綜合反映開發(fā)商對商業(yè)地產開發(fā)的投資積極性。中國商用土地指數上漲說明開發(fā)商對商用土地市場的投資熱情上升。

*中國商用物業(yè)開發(fā)指數主要關注商用物業(yè)的增量市場，包括新增商用物業(yè)的數量和面積等。通過對新增供應的持續(xù)監(jiān)測，分析各線級城市商業(yè)格局的變化和我國增量市場的發(fā)展情況。中國商用物業(yè)開發(fā)指數上漲說明商用物業(yè)增量市場活躍。

*中國零售商信心指數反映零售商在中國范圍內開店拓展的投資積極性及消費者的購物積極性。中國零售商信心指數上漲說明居民消費意愿上升，零售商信心增加、拓展意愿上升。

中國商業(yè)地產指數

中國宏觀經濟指數

四季度經濟持續(xù)恢復，消費周期性回暖

2021年第四季度，中國宏觀經濟指數為188.85，環(huán)比上升8.55%，同比上升4.96%。第四季度GDP為324237億元，同比上漲9.43%，與上一季度相比增長11.44%。第三產業(yè)增加值為162115億元，同比增長6.53%。三大產業(yè)增加值占GDP的比重分別為9.71%、40.29%和50.0%。與上年同期相比，第三產業(yè)比重下降1.55個百分點，較上個季度相比下降2.98%。受國內疫情往復影響，部分地區(qū)居民出行、娛樂等消費需求受到抑制，消費總量穩(wěn)定增長, 但是第三產業(yè)占比仍然持續(xù)走低。

消費市場韌性增長，市場銷售周期性回升。社會消費品零售總額達122766億元，較第二季度環(huán)比增加15.65%，同比增長3.46%。分地區(qū)來看，城市社會消費品零售總額105670億元較上個季度增長15.12%，占社會消費品零售總額86.07%與上季度基本持平。

第四季度的居民人均可支配收入為8863元，同比增長5.41%，環(huán)比增長2.78%。全國居民人均可支配收入持續(xù)增長。其中居民人均消費支出6825元，占可支配收入的77.01%，較第三季度的67.31%進一步增長，分地區(qū)屬性看，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為11466元，同比增長4.11%，農村居民人均可支配收入為5205元，同比增長7.67%。

▲ 數據來源：RET睿意德中國商業(yè)地產研究中心

中國商用土地指數

商辦成交顯著增多，三線城市溢價明顯

2021年第四季度，中國商用土地指數123.66，同比增長41.26%，環(huán)比增長53.79%。各項二級指標除"商業(yè)及住宅用地樓板價比"外基本皆出現同比與環(huán)比的大幅增長。商辦用地第四季度成交數量為806宗，同比下降27.52%，環(huán)比上升65.84%。雖然商辦用地的成交比例有一定程度的上升，但土地總成交量為2337宗，同比下降59.81%，環(huán)比下降30.53%。商辦用地流拍數量為40宗，環(huán)比上升2.56%，同比下降55.06%。

商辦平均樓面價為3590元每平方米，環(huán)比上升17.38%，其中一線城市樓面價上升最為明顯，第四季度環(huán)比上升36.64%。商辦平均溢價率為10.1%，較今年第三季度上升34.04%，較去年同期上漲約52.13%。其中三線城市溢價率上漲最為明顯，受呼和浩特、蘭州和臺州本季度成交地塊溢價影響顯著。住宅平均樓面價為6202.3元每平方米，平均溢價率1.6%，環(huán)比下降80.99%，同比下降86.4%。住宅平均溢價率普遍下降，除北京和青島外其余城市同比均有不同程度的下降。

一線城市第四季度商辦用地成交數量為43宗，較上一季度增加48.28%，相較去年同期減少25.86%。其中絕大部分成交集中在上海、廣州，分別成交了22宗與11宗用地，而深圳在第四季度只成交了三宗。商辦平均樓面價環(huán)比上升36.64%，同比上升0.97%。城市間差距顯著，上海新一季度平均樓面價為15367元，環(huán)比上升189.65%，同比上升0.77%；深圳第四季度平均樓面價為10736元，環(huán)比下降15.96%，同比下降24.13%。商辦平均溢價環(huán)比下降97.77%，同比上升52.48%，受到深圳上一季度較高商辦溢價影響，環(huán)比下降明顯。商辦用地流拍數量與上一季度持平，廣州3宗，北京1宗。

新一線城市在第四季度的商辦用地成交數量為204宗，其中成交數量最多的為成交了58宗的重慶，總體成交數較上一季度增加21.43%，同比減少45.45%，較去年第四季度有明顯下降。新一線城市的商辦平均樓面價環(huán)比下降6.61%，同比上漲10.36%，其中武漢成交的商辦用地樓面同比和環(huán)比都有一定程度的下降，而大幅的增長主要集中在廈門。商辦平均溢價為6.9%，環(huán)比下降22.45%，同比上漲89.74%。新一線的商辦流拍數量較之前有明顯下降，為4宗，環(huán)比下降55.56%，同比下降73.33，其中有流拍的城市分別是青島、沈陽和重慶。

▲ 數據來源：RET睿意德中國商業(yè)地產研究中心

二線城市商辦用地第四季度成交198宗，同比上升29.41%，環(huán)比下降41.94%。商辦平均樓面價為2054元，同比下降34.68%，環(huán)比上漲11.51%，其中西安的商辦平均樓面價達到了近幾年最高的4561元，除了西安、福州等城市，其余城市平均樓面價均有不同程度的下降。商辦用地流拍數為21宗，同比下降51.16%，環(huán)比上漲23.53%，整體流拍數目仍高于一線、新一線以及三線城市。

三線城市商用土地成交量361宗，較去年同期上升6.49%，比上一個季度上漲165.44%。商辦土地溢價上漲顯著，平均溢價15.47%，同比上升49.62.3%，環(huán)比上升108.18%。商辦用地流拍11宗，總體較上季度上升22.22%，同比下降64.52%。

▲ 數據來源：RET睿意德中國商業(yè)地產研究中心

中國商用物業(yè)開發(fā)指數

市場溫度繼續(xù)回升，二三線城市發(fā)展吸睛

2021年第四季度市場繼續(xù)回升，商用物業(yè)開發(fā)指數為89.30 ，環(huán)比上升1.86%，到達自2020年第一季度以來的最高水平。后疫情時代購物中心開業(yè)情況逐漸恢復。第四季度項目供應總數為102個，環(huán)比上升3.03%，同比下降22.43%。與上季度相比，一線、新一線新開業(yè)項目數量均呈現不同程度下降，但二線、三線城市項目供應數明顯上升。新增項目總面積為897萬平方米，環(huán)比上升12.39%，同比下降15.38%。項目供應面積指數為89.11，同比下降0.47%，環(huán)比上升2.32%。

▲ 數據來源：RET睿意德中國商業(yè)地產研究中心

一線城市新增項目25個，環(huán)比增加23.53%，同比降低22.22%。項目供應面積180萬平方米，環(huán)比降低6.65%，同比降低22.42%。一線城市5萬平方米及以上購物中心新增13個，其中北京新增1個、上海6個、深圳6個。代表項目北京豐臺大悅春風里是大悅城控股首個自建區(qū)域型綜合體項目，致力于打造“京南美意生活花園”，目標客群為25-45歲的城市成熟中產。上海首個山形購物中心天安千樹在蘇州河畔開業(yè)；10月，日本境外首個lalaport也在上海全面開業(yè)，引入了多個品牌首店如藝能輔導機構EXPG，澳洲潮流環(huán)保服飾品牌Piping Hot 等。華潤旗下首個“生活美學”地標——深圳萬象前海也于12月開業(yè)，以美術館為切入點，用空間鏈接藝術與生活。

一線城市購物中心開業(yè)情況（5萬平方米以上）

新一線城市新增供應面積為352萬平方米，環(huán)比降低5.38%，同比降低10.19%。五萬平方米及以上新增購物中心32個。成都、重慶作為新一線城市的代表，新增商業(yè)面積分別為47萬平方米和21萬平方米。10月28日，馬來西亞IOI產業(yè)集團在中國的首個項目iOi MALL開業(yè)。iOi MALL購物中心體量為19.3萬平方米，成為集美最大商業(yè)綜合體項目。iOi MALL引進國內首家D36運動嘉年華、福建首店X11、廈門首店MG2、廈門首店貝抖K-PUB、廈門首店巖舞空間等品牌，首店達30%，總計近200家品牌入駐。

二線城市項目新增21個，面積192萬平方米，環(huán)比上升26.34%，5萬平方米及以上的購物中心17個，福州在新增商業(yè)面積排名第一，達到41.07萬平方米。12月10日，福州南站陽光天地正式開業(yè)，購物中心體量20萬平方米，成為福州本季度面積最大的新增商業(yè)體。項目位于福州火車南站正對面，集合高鐵、地鐵、城市公交等多種陸地交通，全面輻射整個福州，重塑福州商業(yè)格局。南站陽光天地擁有八大主力店，還引入福州首個奧斯卡國際影城，意大利男裝品牌Vittorio Di Giacomo福州首店，法國品牌6IXTY 8IGHT福州首店等知名品牌，構筑“全維度家庭體驗社交空間”，引領區(qū)域消費升級。

三線城市，新增供應面積173萬平方米，環(huán)比增長112.78%，同比降低19.67%。新增項目供應數為17個，環(huán)比增長41.67%，同比增長降低47.69%。五萬平方米以上新增15個，其中十萬平方米以上7個，分別為常州星湖廣場、徐州睢寧萬達廣場、煙臺龍口嘉元保利廣場、貴陽杉杉奧特萊斯、貴陽萬象匯、溫州印象城MEGA以及溫州樂清正大廣場。

中國零售商信心指數

零售消費需求釋放，品牌發(fā)掘創(chuàng)新商機

2021年第四季度，中國零售信心指數為211.81，環(huán)比上升5.14%，同比下降3.87%，疫情后零售業(yè)態(tài)逐步回升。隨著居民收入持續(xù)恢復性增長，居民消費需求逐步釋放，消費支出延續(xù)上漲趨勢，城鎮(zhèn)居民人均消費支出8326元，較上一季度上升12.29%，同比實現上升7.29%。城市商品零售價格指數小幅上漲，同比上漲3.35%，較上個季度提升0.98%。線下商戶持續(xù)放緩開店節(jié)奏，開店指數同比下滑11.26%，較上個季度環(huán)比下降1.8%。

▲ 數據來源：RET睿意德中國商業(yè)地產研究中心

奢侈品市場基本保持穩(wěn)定，周期性調整小幅回調，奢侈品指數環(huán)比下降8.76%，同比上升7.61%，輕奢指數環(huán)比下降16.95%，同比下降7.43%。LV、ARMANI等品牌在本季度仍保持小幅拓店，其他奢侈品也開始謹慎擴張。隨著冬奧會的臨近以及滑雪季的開始，各大品牌都開始推出冰雪相關主題營銷活動和新品。FENDI和 Buberry分別在長白山滑雪場和松花湖滑雪場開設了快閃咖啡店引得眾多滑雪愛好者前去打卡。LV 首次推出滑雪主題系列 LV Ski, 推出新品包括定款成衣、配飾、鞋履及滑雪板。

餐飲零售在第四季度理性回調，餐飲零售指數比上個季度下降6.77%，但是較去年同期仍然上漲15.08%。品牌方面的開店節(jié)奏較為分化，年初宣布2021年度中國新開600家門店的星巴克，本季持續(xù)擴張。大眾消費方面，海底撈11月宣布在年底前逐步關停300家流量相對較低、經營業(yè)績不如預期的門店門店。

本季度超市指數較上季度小幅上漲1.21%，環(huán)比下降26.63%。隨著傳統(tǒng)超市和精品超市逐步加速布局線上配送服務，便利店和精品超市的門店數量較去年同期明顯減少，傳統(tǒng)超市面臨多重壓力下拓店持續(xù)放緩，但是會員倉儲式超市開店節(jié)奏明顯提速。沃爾瑪今年在國內關閉二十余個超市，同時加速山姆會員店的擴張。國內第二家Costco也于12月在蘇州開業(yè)，同時Costco宣布未來將在南京、杭州、深圳等地開店。麥德龍11月份在多個城市新開門店16家。預計未來倉儲式會員超市將保持持續(xù)拓張的態(tài)勢。

本季度商業(yè)熱點

“元宇宙”概念升溫

打造數字化偶像，開啟離場體驗

“元宇宙”概念產生于科幻小說《雪崩》，其描繪了一個平行于現實世界的虛擬世界。新冠疫情的到來加速了數字化轉型的趨勢，遠程辦公線上交流逐漸成為了人們的習慣。而在科學技術不斷發(fā)展的背景下，數字化趨勢會繼續(xù)加強。

技術的完善助力元宇宙的落地。游戲UGC模式受到了市場的廣泛認可，5G基站等通信設施的落成以及“東數西算”的推進，在網絡數據傳輸上為元宇宙的發(fā)展提供了基礎。同樣，VR設備的使用體驗為消費者所認可，給元宇宙的到來提供了信心。

2021年10月22日，北京朝陽大悅城官方宣布全新的元宇宙潮流數字化項目，邀請超寫實數字人Vila擔任其首位潮流數字推薦官，虛擬偶像創(chuàng)意吸睛。2021年12月9日，新世界發(fā)展集團CEO鄭志剛宣布投資元宇宙虛擬世界游戲《The Sandbox》，購入The Sandbox中最大的數字地塊之一，將利用虛擬空間打造沉浸式體驗。

“元宇宙”連接虛擬與現實，其重新定位了人與空間的關系，通過沉浸式場景體驗進一步激活潛在流量?！霸钪妗睂F實空間同虛擬空間結合，為商業(yè)地產場景創(chuàng)新帶來了無限的可能性，為商業(yè)破局存量時代提供了全新的思路。

▲來源：朝陽大悅城官微

頭部企業(yè)設立雙碳目標

零碳商業(yè)已成歷史進程的必然趨勢

10月29日，SKP宣布已經基本實現了北京SKP、西安SKP以及北京SKP-S的全面碳中和，成為中國第一家實現碳中和的實體零售商場。SKP的碳中實現主要靠購買碳配額和CCER（核證自愿減排量）。

2021年7月30日召開中央政治局會議，會議提出要統(tǒng)籌有序做好碳達峰、碳中和工作，盡快出臺2030年前碳達峰行動方案，堅持全國一盤棋，糾正運動式“減碳”，先立后破，堅決遏制“兩高”項目盲目發(fā)展。萬科、萬達、華潤置地等頭部商業(yè)地產企業(yè)開始將“雙碳”目標納入企業(yè)長期發(fā)展戰(zhàn)略。

2021年是政府將“做好碳達峰、碳中和工作”納入十四五規(guī)劃開局之年的重點任務后，明確了在2030年前實現碳達峰，在2060年實現碳中和。碳中和概念在資本市場迎來了高增長期，但是目前碳中和相關支持性規(guī)劃等并未明朗，大部分地產企業(yè)目前都已經將碳中和放入戰(zhàn)略規(guī)劃并且制定了實現計劃。未來實現碳中和將會成為地產企業(yè)經營的目標之一，需要商業(yè)地產的全產業(yè)鏈企業(yè)的共同努力。

電競引起新風潮

電競與商業(yè)體結合創(chuàng)造消費熱點

11月7日，中國英雄聯(lián)盟職業(yè)聯(lián)賽的EDG勇奪英雄聯(lián)盟S11全球總決賽冠軍。在電競熱的背景下，“購物中心+電競IP”成為圈粉年輕消費群體的新利器。新時代下，年輕群體是消費的主力軍，而電競頗受年輕人的歡迎。年輕人消費力強、消費欲旺盛，而電競賽事同時擁有著極高的流量，可以吸引足夠多的年輕人。線下商業(yè)正需要這樣一個契機，吸引更多的流量，同時創(chuàng)造消費。在這個層面上，電競的強互動性、傳播性和競爭性能在網絡上引發(fā)高熱度討論，從而給商場帶來大量線下客流和線上話題熱度。

賽事的舉辦與轉播和空間場景體驗等方面都是商業(yè)與電競產業(yè)結合的主流方式。2021年10月30日-11月21日，深圳萬象天地打造全國首座英雄聯(lián)盟“城市峽谷”；西安大悅城、武漢江宸天街等五座購物中心開展了2021年的魔獸世界全國巡回展，吸引了許多目標客群。

為了增強空間場景體驗，許多購物中心還推出了像VR體驗以及趣味測試等活動。還有一些購物中心利用跨界IP聯(lián)動帶來更多客流，設置一些網紅打卡地，提高話題討論的熱度。